家賃滞納による建物明渡請求は、
弁護士法人 さくらさく法律事務所
にお任せ下さい！
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オーナー様（大家様）、
管理会社様、
こんなことで悩んでいませんか？
オーナー様（大家様）、管理会社様、
こんなことで悩んでいませんか？
- 家賃の支払いがなくなり、督促しても支払ってもらえない
- 収入が減ったとのことで、一方的に毎月減額した家賃しか支払ってもらえない
- 入居者が警察に逮捕されたようで、連絡が取れず、家賃も支払われなくなった
- 入居していた夫婦が離婚したようで、家賃の支払いもなくなってしまった
- 入居は続けているが、部屋に水漏れや不具合があるとして家賃を支払ってもらえない
- 外国人に賃貸していたが、既に帰国してしまったようで連絡が取れず、家賃も支払われなくなった
- 部屋を誰かに無断で又貸しした上、家賃も支払われなくなった
このまま家賃滞納を
放置しておくと
こうなってしまいます・・・
「家賃収入が得られない期間が長期化」
してしまいます
その結果、
- 生活費が捻出できなくなってしまう
- 税金や不動産管理に係る費用が持出しになってしまう
- ローンの返済ができなくなってしまう
正常な入居者であれば支払ってもらえる
「家賃を得る機会が失われてしまいます」
損害拡大のシミュレーション
以下の条件の下、オーナー（大家）のA様とB様の場合を比較検討してみましょう
・家賃月額12万円
・弁護士費用40万円
・その他経費30万円
- A様のケース
-
家賃滞納発生後、直接入居者と交渉したが、交渉が難航し、家賃滞納が6か月にも及んでしまった。
その後、弁護士に建物明渡しの依頼をしたが、訴訟等で明渡しまでにさらに6か月を要してしまった。- ●滞納家賃：12万円×6か月+12万円×6か月
＝144万円 - ●弁護士費用：40万円
- ●その他経費：30万円
- ●滞納家賃：12万円×6か月+12万円×6か月
- B様のケース
-
2か月の家賃滞納を確認後、速やかにさくらさく法律事務所に建物明渡しの依頼をした。
迅速に訴訟や強制執行の手続を進めた結果、依頼後4か月で明渡しが実現した。- ●滞納家賃：12万円×2か月+12万円×4か月
＝72万円 - ●弁護士費用：40万円
- ●その他経費：30万円
- ●滞納家賃：12万円×2か月+12万円×4か月
迅速な決断力が何より重要です！
損害を拡大
させないためには・・・
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2か月以上の滞納があった時点で、すぐに弁護士に相談や依頼をする
-
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家賃滞納した入居者には退去してもらい、
新たな入居者から家賃を支払ってもらう -
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早目に弁護士に依頼をして迅速に対応することが、結果として、損害拡大を防ぎ、不動産の資産価値を維持することにつながる
さくらさく法律事務所が
選ばれる理由
理由1
家賃滞納による
建物明渡しの案件に
特に注力しています
理由2
特に注力しているからこそ
迅速な対応が可能です。
親身で誠実な
ご対応も約束します
理由3
多数の案件を取り扱った
豊富な実績のほか、
弁護士・事務員とも
10年以上の経験があります
理由4
多数の不動産管理会社様や
家賃保証会社様と
提携させていただき、
高い顧客満足度を
誇っています
理由5
事務所は東京都千代田区
神田須田町に立地しており、
東京のほか、首都圏から
のアクセスも至便です
手続の流れ
①相談
②受任
③通知発送
（滞納家賃の請求、
契約解除の意思表示）
④訴訟提起
⑤弁論（審理）
⑥判決（又は和解）
⑦強制執行申立て
⑧建物明渡催告
⑨建物明渡断行
弁護士費用
家賃滞納を理由とする建物明渡しの場合
※家賃滞納以外を理由とする建物明渡しの場合は別途お見積りいたします。
お得な一括セット
※当初から、通知発送＋訴訟＋強制執行まで一括セットで委任いただいた場合、
成功報酬も含めて合計330,000円（税込）に割引きいたします。
債権回収（滞納賃料等の回収）を含める場合の追加費用
※債権回収（滞納家賃等の回収）だけでは受任はいたしかねますので，ご了承ください。
※案件によっては，ATE株式会社様の弁護士費用立替・補償サービスを利用できる場合があります。https://www.legal-security.jp/
解決事例
家賃滞納の入居者から建物の明渡しを成功させた事案。 受任から明渡完了（強制執行）まで97日 のスピード解決。
【ご依頼前の状況】
不動産会社様からのご依頼。アパートの1室を賃貸した相手方が、入居間もなく家賃を支払わなくなってしまいました。管理会社や家賃保証会社が何度も督促しましたが、連絡すら取れない状況でした。結局、家賃の滞納が4ヶ月分（約40万円）にも至ってしまいました。滞納家賃については、家賃保証会社から代位弁済を受けることができますが、それにも限度があるので、早期の建物明渡しをご希望され、ご依頼をいただきました。
【ご依頼後の状況】
- ①＜受任＞11/19
賃貸人である不動産会社様から建物明渡しについて受任しました。 - ②＜通知書発送＞11/19
受任日に、相手方に対し、賃貸借契約を解除する旨の通知書を作成し、発送しました。 - ③＜訴訟提起＞11/24
相手方と連絡が取れなかったため、早急に、建物明渡しを求める訴訟を提起しました。 - ④＜第1回口頭弁論期日＞12/24
相手方から答弁書の提出がなく、また、出頭もしなかったため、即日終結しました。 - ⑤＜判決言渡し＞12/26
全面勝訴判決が言い渡されました。 - ⑥＜強制執行申立て＞1/16
判決後も、やはり、相手方と連絡が取れなかったため、早急に、建物明渡しの強制執行の申立てをしました。 - ⑦＜催告＞1/29
執行業者を手配し、執行官とともに、現地に赴き、強制執行の催告をしました。 - ⑧＜断行＞2/24
催告後も、相手方からの連絡がなく、強制執行の断行となりました。鍵の交換等をして、明渡しの完了となりました。
コメント
本件では、依頼者様の利益が、長期の家賃滞納者から賃貸物件を早期に明け渡してもらい、改めて、別の第三者に賃貸し、正常な家賃収入を得ることにあると考えました。そして、受任前の経緯から、相手方と任意交渉することは困難であると考えたので、当初から、訴訟及び強制執行の流れは、依頼者様に丁寧に説明し、了解をいただいていました。
家賃保証会社が付いていたため、その保証の範囲内であれば、滞納家賃分の負担はかからないことから、保証期間内に明渡しが完了するよう、事実関係の調査、各種書面の作成等の準備は、前もってしておくよう心がけました。
結果として、受任から明渡完了まで97日と迅速な問題解決を図ることができ、依頼者様にも喜んでいただくことができました。
3年を超える長期の家賃滞納があった事案。 建物明渡しを成功させ、かつ、滞納家賃全額及び原状回復費用を回収に成功。
【ご依頼前の状況】
個人の建物オーナー様からのご依頼です。アパートの1室を賃貸していた親から賃貸人の地位を引き継ぎましたが、調べてみると、その相手方が家賃を3年以上も支払っていませんでした。滞納金額は約180万円にもなっていました。このような長期滞納をする賃借人は信頼ができないので、部屋を明け渡してもらいたい、また、滞納家賃について少しでも回収したいとのご相談を受け、受任させていただきました。
【ご依頼後の状況】
まず、相手方に対し、滞納家賃支払いの催告と、その支払いがない場合には賃貸借契約を解除する旨の通知書を送りました。しかし、相手方から、支払いも連絡もなかったため、賃貸借契約終了に基づく建物明渡請求と滞納賃料支払いを請求する訴訟を提起しました。
訴訟提起後、相手方に代理人が就き、事実関係にはほぼ争いがなかったことから、建物明渡しと滞納賃料を支払う方向での和解交渉となりました。
交渉の結果、相手方は訴訟中に退去し、また、滞納賃料も全額一括で支払っていただくことになりました。なお、退去時に、部屋のドアが故意に損傷されていたことから、原状回復費用としてその補修費用（約10万円）も上乗せして支払っていただきました。
コメント
一般的に、家賃滞納を原因とする建物明渡請求をする場合、滞納家賃を全額回収することは難しい場合が多いです。
相手方に支払能力があるのであれば、それまでの家賃を支払っているでしょうし、また、明渡しにあたっては転居費用が発生するので、この負担を考えると、長期間の分割であれば別ですが、退去に伴って、早期に一括で回収をすることは困難となるのです。
本件では、相手方に代理人が就きましたので、代理人を通じて、粘り強く交渉し、退去と一括回収を成功させました。
相手方自身では、やはり支払能力が乏しかったので、その親族から援助を受けることなどを提案し、実際、検討・実行していただきました。
建物明渡しを成功させた上、金銭的にも、滞納家賃と原状回復費用の全額を一括で回収できましたので、依頼者様からは感謝の言葉を頂戴しました。
賃貸借契約継続の和解締結後、 和解条件違反を理由に明渡しを成功させた事案。
【ご依頼前の状況】
個人の建物オーナー様からのご依頼。飲食店を経営する法人にソシアルビルの1フロアを賃貸していましたが、経営悪化を理由に、3か月以上の賃料滞納が発生していました。
【ご依頼後の状況】
受任後速やかに滞納賃料の支払いを催促しましたが、支払いが難しいようでしたので、建物明渡しの訴訟を提起しました。
訴訟係属後、遅れながらも賃料の支払いを受けることができ、また、オーナー様も飲食店の窮状を配慮して、契約継続する方向での和解を締結することにしました。
和解条項では、2か月以上の賃料滞納があった場合は当然に契約は解除となり、直ちに建物を明け渡す旨の条件が付されました。その後、残念ながら、2か月分の滞納が発生したため、速やかに強制執行の申立てをし、建物の明渡しを成功させました。
コメント
訴訟中から入居者である飲食店の支払能力には疑義があるところでしたが、オーナー様のご意向を尊重し、訴訟では和解をしました。和解をする場合は、特に懈怠条項が重要となりますが、本件でもこの懈怠条項がいわば保険のように作用し、和解後の滞納を理由に改めて訴訟をすることなく、速やかに強制執行により建物明渡しを成就しました。
事務所紹介
| 名称 | 弁護士法人さくらさく法律事務所 （旧事務所名：レアール法律事務所） |
|---|---|
| 代表弁護士 | 櫻田真也 （日本弁護士連合会登録番号45230 東京弁護士会所属） |
| 住所 | 〒101-0041 東京都千代田区神田須田町1-28 VORT神田Ⅲ2階 |
| 業務時間 | 午前 9:30 ～午後 6:30 |
| 休日 | 土・日 / 祝日 / 年末年始 / 夏期休暇 / 事務所が定めた日 |
| TEL | 03-5829-8900（代表） |
| FAX | 03-5577-5193 |
アクセス
- ● JR神田駅 北口徒歩3分
- ● 銀座線神田駅 6番出口徒歩1分
- ● 丸ノ内線淡路町駅 A1出口徒歩3分
- ● 都営新宿線小川町駅 A1出口徒歩3分
- ● 千代田線新御茶ノ水駅 A1出口徒歩3分
- ● JR秋葉原駅 電気街改札（西口）徒歩7分
- ● 日比谷線秋葉原駅 5番出口徒歩10分
- ● つくばエクスプレス秋葉原駅 A1出口徒歩8分
代表弁護士 櫻田 真也 SAKURADA SHINYA
どのようなご相談に対しても、
誠心誠意かつ親身な対応をさせていただきます
ご挨拶
私は、より直接的に人の役に立ちたいと思い、公務員を辞めて、弁護士になりました。 私の弁護士としての行動理念は、ただ「依頼者の方のために」という一点にあります。自分の信条や意見を押し付けることはしませんし、依頼者の方の意向を汲んで、依頼者の方と一緒になって、できることはすべてしたいと考えています。
また、弁護士もサービス業の一つと心得ておりますので、偉ぶったり、上から偉そうにものを言うことはしません。いつでも、「誠心誠意かつ親身な対応」をモットーとしています。
どんな問題でも、その人の話をよく聞かなければ、客観的な状況を把握することはできず、問題を解決することはできません。
したがって、まず、話をよく聞き、それから、解決方法を検討し、提案させていただきます。
弁護士としての自分が決めつけた方法を押し付けることなく、柔軟に思考して、より良い解決に導くことができればと考えています。
当事務所では、むやみに多種多様な案件を取り扱うのではなく、個人や法人のお客様それぞれのニーズを踏まえた上で、家賃滞納を理由とする建物明渡し等の案件を中心的に取り扱っています。
そして、借金問題や債務整理の案件について、熟考を重ねて構築した高効率スキームにかけて運用する細分特化型の案件処理を行っております。これにより、スピーディかつ高品質な法律サービスの提供を実現しており、豊富な経験や実績が蓄積されています。
また、このような体制時にとかく陥りがちな恣意的で機械的な運用にならぬよう、常に事務所の執務環境にも気を配り、アットホームで人の温もりを感じとれる法律サービスを提供できるよう日々心がけております。
当事務所は、これからも、「高効率な案件処理」と「人の温もりが感じられるサービス」を提供させていただき、皆様に愛される法律事務所になりたいと考えております。
コメント
私は、大学卒業後、千葉県庁に入庁し、農林水産や県土整備の分野で行政職に携わりました。
在職中、様々な法律問題に触れ、専門的な法的知識が必要と考え、独学で（大学は経済学部でしたので）、法律の勉強を始めました。そして、弁護士資格を取得すべく、休職して、北海道大学法科大学院で学びました。
法科大学院卒業後、司法試験に合格し、千葉県庁を退庁し、司法修習を修了して弁護士登録しました。
弁護士登録後、勤務弁護士を経て、当事務所を開設しました。
私は、弁護士という職責を自覚し、誇りと自信を持ちながら、依頼者の皆様にとって最善の方策を実践できるよう、自らの体を張って日々奮闘し、社会に貢献できる弁護士になりたいと思います。
皆様の中には、もしかしたら、弁護士に対して「敷居が高い」「相談しにくい」といったイメージを持たれる方もいらっしゃるかもしれませんが、少なくとも、当事務所では、どのようなご相談に対しても、誠心誠意かつ親身な対応をさせていただきますので、どうかお気軽にご相談ください。
| 経歴 | 千葉県立佐倉高校 卒業 東京大学経済学部 卒業 千葉県庁入庁 農林水産部や県土整備部に配属 在職中、自己啓発等休業を取得し、北海道大学法科大学院に入学 法科大学院卒業後、司法試験に合格、千葉県庁を退庁 司法修習生を経て、弁護士登録 勤務弁護士を経て、レアール法律事務所（東京都千代田区神田佐久間河岸）を開設 弁護士法人さくらさく法律事務所（東京都千代田区神田須田町）として法人化（事務所名変更及び移転） |
|---|---|
| 所属・活動 | 東京弁護士会 東京商工会議所 不動産賃貸経営博士コラムニスト 公立学校（中高）教職員向けの研修講師 賃貸経営博士ドットコムのコラム 経営革新等支援機関の認定 宅地建物取引士 |
| 好きな言葉 | 精神一到何事か成らざらん 心は熱く頭は冷静に |
| 趣味 | 食べ歩き、旅行、城めぐり、料理、地図を見ること、入浴・サウナ |
| 好きな食べ物 | ラーメンを始めとする麺類全般、肉、魚、野菜 ※特に苦手なものはありません |
| 弁護士を志した理由 | より直接的に人の役に立ちたかったから。 自分の判断と責任で仕事をしたかったから。 |
ご相談の流れ
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受付担当スタッフが現在の状況を確認
受付担当スタッフが、現在の家賃滞納状況やご希望等を電話やメールでお伺いします。
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ご依頼のお申込み
電話やメールでご依頼をいただく準備をさせていただきます。
必要書類をご持参又はご送付いただき、弁護士と面談する日時を調整します。＜必要書類＞ 賃貸借契約書、滞納明細、建物図面など
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委任契約の締結
ご来所等により弁護士と面談後、委任契約を締結いたします。
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通知発送 → 訴訟 → 強制執行 → 明渡完了
Q＆A
- 貴所に依頼をするメリットを教えてください？
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当事務所では、家賃滞納を理由とする建物明渡しの案件に特に注力しており、豊富な実績・経験があります。これにより、高効率な案件処理スキームを確立しており、他所にはない迅速な対応をすることができます。
弁護士・スタッフとも、建物明渡しの案件処理について10年以上の経験もあり、誠実かつ親身なご対応をいたします。
- 家賃滞納があれば、賃貸借契約は解除となり、建物明渡しは成功するのでしょうか？
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建物の賃貸借契約は、賃借人の居住に関するものですので、「信頼関係破壊法理」といって、家賃滞納があるからといって直ちに解除や建物明渡しが認められるわけではなく、大家様との間の信頼関係が破壊されている程度の滞納が必要です。
一般的には、3か月以上の滞納が目安となります。
ただし、一度滞納が始まると長期化することが多いので、当所では、滞納が2か月となった時点でご相談いただくことをお勧めしています。
- 訴訟をする場合、判決しか解決の方法はないでしょうか？
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そのようなことはありません。ご依頼者様のご意向を尊重して、和解で終結する場合もあります。
和解には、契約を継続する方向と、明渡しの時期を猶予する方向があります。
前者の場合でも、懈怠条項といって、その後一定期間以上（一般的には2か月以上）の滞納があった場合には、当然に契約は解除となる旨の条件を設定することが重要です。
- 弁護士費用（着手金、成功報酬）以外に、どのような費用がかかりますか？
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収入印紙、郵送費用、日当交通費、強制執行に関する予納金、残置物の撤去・処分・保管費用などの諸費用がかかります。
特に、強制執行の際の残置物に係る費用は高額になる場合があります。
当所では、低費用で対応をいただける執行補助業者をご紹介することも可能です。
- 家賃滞納以外の理由で建物明渡しの案件を依頼することも可能でしょうか？
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可能です。この場合、弁護士費用については別途お見積りさせていただきます。その他、管理会社様においては、継続的に案件をご紹介いただけるようであれば、特別の費用プランでお受けすることも可能ですので、お気軽にお問合せください。
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